Todos os custos de comprar um imovel alem do financiamento
Guia completo dos custos ocultos na compra de um imovel: ITBI, cartorio, corretagem, reformas, condominio e como planejar financeiramente a aquisicao completa.
Muitas pessoas calculam apenas o valor da entrada e das parcelas na hora de comprar um imovel — e se surpreendem com os custos adicionais que aparecem. Para um imovel de R$400.000, os custos extras podem chegar a R$50.000 ou mais. Aqui esta a lista completa.
1. Entrada (o minimo que o banco financia)
Os bancos geralmente financiam entre 70% e 90% do valor do imovel:
| Banco/Programa | Financiamento maximo |
|---|---|
| MCMV Faixa 1 | 100% (sem entrada) |
| MCMV Faixas 2 e 3 | 80% a 90% |
| Caixa Economica (mercado) | 70% a 80% |
| Bancos privados | 70% a 80% |
Para um imovel de R$400.000 com financiamento de 80%, a entrada seria R$80.000.
2. ITBI (Imposto de Transmissao de Bens Imoveis)
O ITBI e um tributo municipal que incide sobre a transferencia do imovel:
- Aliquota tipica: 2% a 3% do valor do imovel
- Para um imovel de R$400.000 em SP: R$12.000
3. Custas Cartorarias
Inclui o Registro de Imoveis e, quando necessario, a Escritura Publica:
- Custo estimado: 0,3% a 0,6% do valor do imovel
- Para R$400.000: R$1.200 a R$2.400
4. Taxa de avaliacao do imovel (ATED)
O banco cobra uma taxa para avaliar o imovel antes de aprovar o financiamento:
- Custo tipico: R$500 a R$2.000
- Alguns bancos isentam em determinadas circunstancias
5. Seguro de vida e do imovel (MIP e DFI)
Os seguros obrigatorios sao pagos mensalmente, junto com as parcelas. Mas no 1o ano:
- MIP + DFI: varia por perfil do mutuario
- Estimativa para saldo de R$320.000, 35 anos: R$140 a R$200/mes
Esses seguros nao sao um custo “extra” a vista, mas devem ser considerados no custo mensal total.
6. Comissao de corretagem
Se voce comprou por meio de uma imobiliaria ou corretor:
- Aliquota: 5% a 6% do valor do imovel (pago pelo vendedor em geral, mas pode ser negociado)
- Para R$400.000: R$20.000 a R$24.000
Atencao: em lancamentos de construtoras, a corretagem costuma ser embutida no preco. Em usados, negocie quem paga.
7. IOF do financiamento
O IOF incide sobre a operacao de credito:
- Calculado diariamente por 365 dias + adicional de 0,38%
- Para R$320.000 em 30 anos: R$1.200 a R$1.800 (estimativa)
8. Despesas com documentacao
Certidoes, reconhecimentos de firma e outros documentos:
- Certidoes de cartorio (negativas, matricula, etc.): R$100 a R$300
- Reconhecimentos de firma: R$20 a R$50 por assinatura
9. Reformas e adaptacoes
Este e muitas vezes o maior custo esquecido:
| Tipo de imovel | Custo tipico de reforma |
|---|---|
| Imovel novo (sem adaptacoes) | R$0 a R$5.000 |
| Imovel usado em bom estado | R$10.000 a R$30.000 |
| Imovel usado precisando de reforma | R$30.000 a R$100.000+ |
| Imovel na planta (completar) | R$20.000 a R$50.000 |
10. Mudanca e novos moveis
- Fretes de mudanca: R$500 a R$3.000
- Moveis e eletrodomesticos: R$10.000 a R$50.000+ (dependendo do que voce ja tem)
- Decoracao e utensilios: R$2.000 a R$15.000
11. Taxa de condominio e IPTU
Esses sao custos mensais recorrentes que precisam entrar no orcamento:
- IPTU: varia muito por cidade e valor do imovel
- Taxa de condominio: R$300 a R$2.000/mes (apartamentos)
Resumo do custo total (exemplo R$400.000)
| Item | Custo estimado |
|---|---|
| Entrada (20%) | R$80.000 |
| ITBI (3% — SP) | R$12.000 |
| Cartorio | R$2.000 |
| ATED + IOF | R$2.000 |
| Documentacao | R$500 |
| Reforma basica | R$15.000 |
| Mudanca e moveis | R$20.000 |
| Total extra | R$131.500 |
| Total necessario | R$211.500 |
Ou seja, para comprar um imovel de R$400.000 e se instalar, voce precisa de mais de R$200.000 disponivel — nao apenas os R$80.000 de entrada.
Use a Calculadora de Custo Total de Aquisicao para montar o orcamento completo da sua compra, item a item, e evitar supresas no processo.