Quanto preciso ganhar para financiar um imovel
Como calcular a renda minima necessaria para financiar um imovel: regra dos 30%, composicao de renda, impacto do FGTS e exemplos por faixa de preco.
“Quanto preciso ganhar para comprar um apartamento de R$400.000?” E uma das perguntas mais comuns de quem quer comprar um imovel. A resposta depende de varios fatores — mas existe uma formula base que os bancos usam para avaliar sua capacidade de financiamento.
A regra dos 30% da renda
Os bancos brasileiros usam como criterio basico que a parcela do financiamento nao pode ultrapassar 30% da renda bruta mensal. Essa e a chamada “capacidade de pagamento” ou limite de comprometimento de renda.
Renda minima necessaria = Parcela mensal / 30%Ou inversamente:
Parcela maxima = Renda bruta mensal x 30%Calculando a renda por faixa de valor do imovel
Usando o sistema SAC, taxa de 9% ao ano, prazo de 30 anos e entrada de 20%:
| Valor do imovel | Valor financiado (80%) | 1a parcela SAC (aprox.) | Renda bruta minima |
|---|---|---|---|
| R$200.000 | R$160.000 | R$2.450 | R$8.167 |
| R$300.000 | R$240.000 | R$3.675 | R$12.250 |
| R$400.000 | R$320.000 | R$4.900 | R$16.333 |
| R$500.000 | R$400.000 | R$6.125 | R$20.417 |
| R$750.000 | R$600.000 | R$9.188 | R$30.625 |
| R$1.000.000 | R$800.000 | R$12.250 | R$40.833 |
Atencao: Esses valores sao para a primeira parcela do SAC. Com o tempo, as parcelas caem e a renda exigida tambem seria menor — mas o banco analisa a capacidade de pagar a primeira parcela, a maior.
Composicao de renda: some a renda do conjuge
Uma estrategia muito utilizada e a composicao de renda, que soma os ganhos de duas ou mais pessoas para atingir a renda minima exigida:
Exemplo:
- Pessoa A: R$5.000/mes
- Pessoa B: R$4.000/mes
- Renda composta: R$9.000/mes
- Parcela maxima: R$9.000 x 30% = R$2.700
- Imovel maximo financiavel: ~R$180.000 financiados
Na composicao de renda, todos os proponentes assumem a divida solidariamente — ou seja, todos sao igualmente responsaveis pelo pagamento.
O impacto do FGTS na renda necessaria
O FGTS pode ser usado para aumentar a entrada, reduzindo o valor financiado e consequentemente a parcela e a renda necessaria:
Exemplo:
- Imovel de R$400.000
- Sem FGTS: entrada de 20% = R$80.000; financiado = R$320.000
- Com FGTS de R$40.000: entrada total = R$120.000; financiado = R$280.000
- Diferenca na 1a parcela SAC: aproximadamente R$612 a menos
- Diferenca na renda necessaria: R$2.040 a menos
Se voce tem FGTS acumulado, use-o estrategicamente para reduzir a renda necessaria ou aumentar o imovel que pode adquirir.
Outros fatores que o banco avalia
Alem da renda bruta, os bancos consideram:
Comprometimento atual de renda
Se voce ja tem outros financiamentos, emprestimos ou dividas, o comprometimento ja existente e deduzido. A parcela do novo financiamento nao pode ultrapassar 30% da renda disponivel (nao comprometida).
Historico de credito (Score)
Um score baixo pode resultar em:
- Taxa de juros mais alta
- Prazo menor
- Exigencia de renda maior ou garantias adicionais
Regime de trabalho
- CLT: comprovacao facil pelos holerites
- Autonomo/MEI: geralmente exige 6 a 12 meses de extratos bancarios ou declaracao de IRPF
- Aposentado: rende composta com beneficio do INSS e possivelmente renda extra
Idade dos proponentes
O prazo maximo do financiamento e limitado pela seguinte regra: prazo + idade do proponente mais velho nao pode ultrapassar 80 anos e 6 meses. Isso pode reduzir o prazo disponivel para pessoas mais velhas, aumentando as parcelas e a renda necessaria.
Simulacao por perfil de comprador
| Perfil | Renda | FGTS | Imovel possivel |
|---|---|---|---|
| Solteiro, 30 anos, CLT | R$6.000 | R$20.000 | Ate R$220.000 |
| Casal jovem, renda total | R$10.000 | R$40.000 | Ate R$400.000 |
| Familia estabelecida | R$15.000 | R$80.000 | Ate R$650.000 |
Use a Calculadora de Renda Minima para simular com seus valores reais: informe o valor do imovel desejado, sua renda, o FGTS disponivel e o prazo pretendido — e descubra se voce ja tem renda suficiente ou quanto precisa complementar.