O que e CET e por que ele importa mais que a taxa de juros
Entenda o Custo Efetivo Total do financiamento imobiliario e descubra por que comparar apenas a taxa de juros pode ser um erro caro.
Quando voce pesquisa financiamentos em bancos diferentes, e natural olhar primeiro para a taxa de juros. Mas isso pode ser um erro caro. O indicador que realmente revela o custo total do credito e o CET — Custo Efetivo Total.
O que e o CET?
O CET e a taxa de juros que, quando aplicada ao fluxo de pagamentos do contrato, iguala o valor recebido ao total pago. Em outras palavras, e a taxa que captura todos os custos do financiamento em um unico numero:
- Taxa de juros nominal
- Seguros obrigatorios (MIP e DFI)
- Tarifas (avaliacao do imovel, abertura de credito)
- IOF (Imposto sobre Operacoes Financeiras)
O Banco Central do Brasil exige que toda instituicao financeira informe o CET antes da assinatura do contrato. E um direito seu exigir essa informacao.
Por que a taxa nominal enganosa?
Imagine dois bancos oferecendo financiamento de R$ 280.000:
| Banco | Taxa nominal | Seguro MIP/DFI | Tarifa avaliacao | CET |
|---|---|---|---|---|
| A | 9,00% a.a. | R$ 180/mes | R$ 4.500 | 10,8% a.a. |
| B | 9,49% a.a. | R$ 75/mes | R$ 2.500 | 10,3% a.a. |
Nesse exemplo, o Banco B tem taxa maior, mas CET menor. Ao longo de 360 meses, voce pagaria menos no Banco B do que no Banco A, mesmo com a taxa nominal mais alta.
A diferenca pode ser de R$ 15.000 a R$ 30.000 no total pago.
O papel dos seguros no CET
Os seguros MIP e DFI sao obrigatorios em financiamentos imobiliarios. Mas desde 2018, o cliente tem o direito de contratar esses seguros com qualquer seguradora do mercado, nao necessariamente a do banco.
Isso pode gerar uma economia significativa no CET. Algumas seguradoras cobram ate 40% menos que as vinculadas aos bancos para o mesmo produto.
O que cobre cada seguro?
- MIP (Morte e Invalidez Permanente): quita o saldo devedor em caso de falecimento ou invalidez permanente do mutuario
- DFI (Danos Fisicos ao Imovel): cobre danos estruturais ao imovel (incendio, alagamento, desmoronamento)
O IOF no financiamento imobiliario
Muitas pessoas se surpreendem ao descobrir que ha IOF no financiamento imobiliario, embora com aliquota mais baixa que em outros creditos.
O calculo do IOF:
- Aliquota diaria: 0,0082% sobre o saldo devedor, por dia, ate 365 dias
- Aliquota adicional: 0,38% sobre o valor financiado
Para um financiamento de R$ 280.000, o IOF pode representar R$ 3.000 a R$ 4.000.
Como calcular o CET do seu financiamento
O metodo matematico envolve encontrar a taxa r que resolve a equacao do Valor Presente Liquido:
Valor Recebido = Soma(Parcela_k / (1+r)^k, para k=1..prazo)Onde “valor recebido” e o valor financiado menos tarifas e IOF. Essa equacao nao tem solucao direta — e preciso usar metodos numericos (bissecao, por exemplo), o que torna o calculo manual impraticavel.
Use a Calculadora CET do nosso site para obter o resultado instantaneamente.
Como usar o CET para negociar
Ao ir ao banco, peca o CET antes de assinar qualquer contrato. Leve o CET de concorrentes. O banco tem incentivo para reduzir tarifas, seguros ou taxa de juros para manter o cliente.
Pontos negociaveis:
- Taxa de juros (especialmente para correntistas antigos)
- Tarifa de avaliacao do imovel
- Tarifa de abertura de credito (muitos bancos ja isentam)
- Indicar sua propria seguradora para MIP e DFI
Uma reducao de 0,5 ponto percentual no CET de um financiamento de R$ 280.000 por 30 anos pode representar uma economia de R$ 20.000 a R$ 35.000.