ITBI: o que e, quanto custa e como pagar
Guia completo sobre o ITBI no financiamento imobiliario: o que e, aliquotas por cidade, como calcular, prazo de pagamento e se e possivel financiar o ITBI.
O ITBI e um dos custos mais subestimados na compra de um imovel. Para um apartamento de R$500.000, o ITBI pode chegar a R$15.000 — um valor consideravel que precisa estar no orcamento antes de fechar negocio.
O que e o ITBI
O ITBI (Imposto de Transmissao de Bens Imoveis) e um tributo municipal cobrado sempre que ocorre a transferencia de propriedade de um imovel entre pessoas vivas (inter vivos). E diferente do ITCMD, que incide em herancas e doacoes.
O ITBI e previsto no artigo 156 da Constituicao Federal e regulamentado por lei municipal de cada cidade. Por isso, a aliquota varia conforme o municipio onde o imovel esta localizado.
Quem paga o ITBI
O ITBI e pago pelo comprador do imovel. Ele deve ser recolhido antes (ou durante) o processo de registro da transferencia de propriedade em cartorio.
Aliquotas do ITBI por cidade
| Cidade | Aliquota |
|---|---|
| Sao Paulo | 3% |
| Rio de Janeiro | 3% |
| Belo Horizonte | 3% |
| Brasilia | 3% |
| Curitiba | 2,5% |
| Porto Alegre | 3% |
| Salvador | 3% |
| Recife | 3% |
| Fortaleza | 2% |
| Goiania | 2% |
| Manaus | 2% |
| Belem | 3% |
| Florianopolis | 2% |
| Campinas | 3% |
| Santos | 2% |
Atencao: algumas cidades cobram ITBI diferenciado para primeiro imovel ou para imoveis do MCMV — verifique a legislacao municipal.
Como calcular o ITBI
O calculo basico e simples:
ITBI = Valor venal do imovel x Aliquota municipalO “valor venal” e o valor de referencia usado pela prefeitura, que pode ser:
- O valor de avaliacao do imovel
- O valor declarado na escritura (se maior que o valor venal cadastral)
- Em alguns municipios, o maior entre valor venal e valor de mercado
Exemplo em Sao Paulo:
- Imovel com valor de mercado: R$500.000
- ITBI: R$500.000 x 3% = R$15.000
Exemplo em Fortaleza:
- Mesmo imovel: R$500.000
- ITBI: R$500.000 x 2% = R$10.000
ITBI em financiamentos
Em financiamentos imobiliarios, o ITBI tem uma particularidade importante. O Superior Tribunal de Justica (STJ) fixou entendimento (Tema 1.113) de que:
- Sobre a parcela financiada: a aliquota do ITBI incide normalmente
- Sobre a parcela paga a vista: a aliquota pode ser reduzida em alguns municipios
Em Sao Paulo, por exemplo, existe uma aliquota reduzida de 0,5% sobre o valor financiado pelo SFH, mas os municipios tem autonomia para definir suas proprias regras.
Quando pagar o ITBI
O ITBI deve ser pago antes do registro da escritura em cartorio. O processo geral e:
- Comprador solicita o calculo do ITBI na prefeitura (ou online no portal municipal)
- Prefeitura emite o boleto
- Comprador paga o boleto
- Comprovante de pagamento e levado ao cartorio junto com a escritura
- Cartorio registra a transferencia
O prazo para pagamento varia por municipio — em geral, entre 30 e 90 dias apos a assinatura do instrumento de compra e venda.
Pode financiar o ITBI?
O ITBI em si nao pode ser financiado no mesmo contrato do imovel. Porem, alguns bancos oferecem linhas de credito pessoal para cobrir custos de aquisicao, incluindo ITBI e cartorio.
Alternativa: use parte do FGTS para cobrir o ITBI e as custas cartorarias, se o banco permitir essa destinacao.
ITBI e a isenção para primeiro imovel
Alguns municipios oferecem isencao ou reducao do ITBI para quem esta comprando o primeiro imovel residencial, especialmente em valores abaixo de um determinado teto. Consulte a legislacao do municipio onde o imovel esta localizado.
Use a Calculadora de ITBI para calcular exatamente o valor do ITBI para o seu imovel, considerando o municipio, o valor de compra e se e financiamento pelo SFH ou nao.