Financiamento de imovel usado: diferencas e cuidados
Tudo sobre financiar um imovel usado: diferencas em relacao ao imovel novo, cuidados juridicos, vistoria, documentacao necessaria e como evitar problemas.
O mercado de imoveis usados move volumes enormes no Brasil — e financiar um imovel com historico e muito diferente de comprar na planta. Existem riscos especificos, documentacao adicional e cuidados que podem evitar dores de cabeca futuras.
Diferencas entre imovel novo e usado no financiamento
| Aspecto | Imovel novo | Imovel usado |
|---|---|---|
| Avaliacao | Geralmente pelo preco de venda | Vistoria fisica pelo banco |
| Documentacao | Contrato com construtora | Historico de proprietarios, certidoes |
| Prazo de financiamento | Ate 35 anos | Geralmente ate 30 anos |
| Porcentagem financiada | Ate 90% (MCMV) | Tipicamente 70% a 80% |
| Vistoria | Simples (obra inspecionada) | Obrigatoria e detalhada |
| Riscos | Construtora falir, atraso | Dividas ocultas, problemas estruturais |
Documentacao especifica do imovel usado
Certidoes da matricula
A matricula do imovel no Cartorio de Registro de Imoveis e o documento mais importante. Voce precisa verificar:
- Certidao de matricula atualizada: emitida ha no maximo 30 dias, mostra o historico completo do imovel
- Gravames: penhoras, hipotecas, alienacoes fiduciarias anteriores que devem estar quitadas
- Cadeia dominial: a sequencia de proprietarios sem “pulos” ou inconsistencias
Certidoes do vendedor
Para garantir que o vendedor nao tem dividas que possam recair sobre o imovel:
| Certidao | O que verifica |
|---|---|
| Certidao negativa da Receita Federal | Debitos fiscais federais |
| Certidao negativa estadual e municipal | Debitos tributarios locais |
| Certidao do distribuidor civel | Acoes cíveis pendentes |
| Certidao trabalhista | Acoes trabalhistas (pode resultar em penhora do imovel) |
| Certidao de protestos | Protestos no nome do vendedor |
| Certidao de falencia | Para vendedores PJ |
O banco exige a maioria dessas certidoes. Mas e recomendavel que o comprador tambem as verifique de forma independente.
A vistoria do imovel usado
O banco contrata um avaliador para inspecionar o imovel antes de aprovar o financiamento. A avaliacao verifica:
- Valor de mercado (que pode ser diferente do preco pedido)
- Condicao estrutural e de conservacao
- Documentacao (matricula, habite-se, IPTU)
Atencao: se o banco avaliar o imovel abaixo do preco de venda, financiara apenas a porcentagem sobre o valor avaliado — nao sobre o preco pedido.
Exemplo:
- Preco pedido: R$350.000
- Avaliacao do banco: R$320.000
- Financiamento (80% sobre a avaliacao): R$256.000
- Valor que voce precisa complementar: R$350.000 - R$256.000 = R$94.000 (e nao apenas R$70.000)
IPTU e condominio em atraso
Dividas de IPTU e condominio “acompanham o imovel” — ou seja, tornam-se responsabilidade do comprador apos a transferencia. Verifique antes de fechar:
- Solicite certidao negativa de IPTU na prefeitura
- Solicite declaracao da administradora do condominio confirmando que nao ha debitos
- Inclua no contrato de compra e venda que o vendedor e responsavel pelos debitos ate a data de transferencia
Habite-se: a certidao que comprova a legalidade
O Habite-se (ou Certificado de Conclusao de Obra) comprova que o imovel foi construido conforme o projeto aprovado pela prefeitura. Sem Habite-se, o imovel pode ser considerado irregular e o banco pode negar o financiamento.
Para imoveis antigos sem Habite-se, e possivel regularizar junto a prefeitura, mas o processo pode ser demorado.
Imovel em inventario ou com herdeiros
Se o imovel e de uma pessoa falecida ou esta em processo de inventario, a venda e financiamento tem complexidades adicionais:
- Todos os herdeiros devem concordar e assinar a venda
- O inventario deve estar concluido (ou em andamento com anuencia judicial)
- Pode haver ITCMD a pagar pelo herdeiro
Nesses casos, e recomendavel contratar um advogado imobiliario.
Imovel com alienacao fiduciaria anterior
Se o vendedor ainda esta pagando um financiamento pelo imovel, a venda so pode ocorrer se:
- O vendedor quitar o saldo devedor com o produto da venda
- O banco atual concordar com uma sub-rogacao (transferencia do financiamento para o novo comprador, se as condicoes forem aceitas)
Na pratica, o mais comum e a quitacao: com o valor de venda, o vendedor quita o banco e o saldo restante vai para ele.
Use a Calculadora de Financiamento SAC para simular as parcelas do imovel usado e a Calculadora de Custo Total para incluir todas as despesas extras da aquisicao.