Custas cartorarias na compra de imovel: guia por estado
Tabela completa das custas cartorarias na compra de imovel: escritura, registro e ITBI por estado brasileiro, com exemplos de calculo e como planejar esse custo.
As custas cartorarias sao um dos custos “ocultos” mais significativos na compra de um imovel. Para um apartamento de R$400.000, as taxas de cartorio podem chegar a R$8.000 a R$15.000 — dependendo do estado. Aqui esta o guia completo.
Quais custas cartorarias existem
Na compra de um imovel, ha dois tipos principais de custas de cartorio:
| Tipo | Cartorio | O que faz |
|---|---|---|
| Escritura Publica | Tabelionato de Notas | Formaliza a transferencia de propriedade |
| Registro de Imoveis | Cartorio de Registro de Imoveis | Torna a transferencia oficial e publica |
Atencao: em financiamentos imobiliarios com alienacao fiduciaria (banco retém o imovel como garantia), pode nao ser necessaria escritura publica — o proprio contrato de financiamento tem forca de instrumento publico. Consulte o banco.
Como sao calculadas as custas
As custas sao tabeladas por lei estadual e calculadas sobre o valor declarado do imovel. Cada estado tem sua propria tabela, com taxas progressivas semelhantes a um imposto.
A formula geral e:
Custo = Valor base + Percentual sobre o excedente da faixaEstimativas de custo por estado
Para um imovel de R$400.000 (incluindo ITBI na conta total):
| Estado | Escritura (aprox.) | Registro (aprox.) | ITBI (aprox.) | Total estimado |
|---|---|---|---|---|
| Sao Paulo | R$1.800 | R$1.200 | R$12.000 | R$15.000 |
| Rio de Janeiro | R$2.000 | R$1.400 | R$12.000 | R$15.400 |
| Minas Gerais | R$1.600 | R$1.000 | R$12.000 | R$14.600 |
| Rio Grande do Sul | R$2.200 | R$1.500 | R$12.000 | R$15.700 |
| Parana | R$1.500 | R$900 | R$10.000 | R$12.400 |
| Bahia | R$1.700 | R$1.100 | R$12.000 | R$14.800 |
| Pernambuco | R$1.600 | R$1.000 | R$12.000 | R$14.600 |
| Ceara | R$1.400 | R$800 | R$8.000 | R$10.200 |
| Goias | R$1.500 | R$900 | R$8.000 | R$10.400 |
| Santa Catarina | R$1.600 | R$1.000 | R$8.000 | R$10.600 |
Valores aproximados. As tabelas sao revisadas periodicamente por decreto estadual.
Como consultar as custas exatas
Para saber o valor preciso para o seu imovel:
- SP: calculadoracustas.tjsp.jus.br
- RJ: tjrj.jus.br/extrajudicial/custas-emolumentos
- MG: tjmg.jus.br (area extrajudicial)
- RS: notariosregistradores.org.br/calculadora
- Outros estados: pesquise “[nome do estado] + calculadora de custas cartoriais”
Muitos Tribunais de Justica disponibilizam calculadoras online gratuitas com os valores exatos das tabelas estaduais vigentes.
Quem paga as custas
Em geral, o comprador paga todas as custas:
- ITBI (municipal, pago pelo comprador)
- Escritura (se necessaria, paga pelo comprador)
- Registro (pago pelo comprador)
Algumas negociacoes de imovel dividem esses custos entre comprador e vendedor, mas isso deve ser combinado e formalizado no contrato de compra e venda.
Custas no financiamento imobiliario
Em financiamentos com alienacao fiduciaria (o modelo dominante no Brasil), o processo e ligeiramente diferente:
- Nao ha escritura publica de compra e venda — o contrato de financiamento substitui
- Paga-se apenas a averbacao da alienacao fiduciaria no Registro de Imoveis
- A escritura e emitida apenas quando o financiamento for quitado
Isso reduz os custos cartorarios em um financiamento tipico, pois o custo da escritura e postergado para a quitacao.
Como planejar esse custo no orcamento
Regra pratica: reserve entre 3% e 4% do valor do imovel para cobrir ITBI + custas cartorarias + eventuais taxas do banco.
Exemplos:
- Imovel de R$200.000: reserve R$6.000 a R$8.000
- Imovel de R$400.000: reserve R$12.000 a R$16.000
- Imovel de R$600.000: reserve R$18.000 a R$24.000
Esses valores nao podem ser financiados pelo banco — precisam ser pagos a vista no momento da transacao.
Use a Calculadora de Custas Cartorarias para obter uma estimativa das custas para o seu estado e o valor do seu imovel, junto com o Calculo do Custo Total de Aquisicao para ter uma visao completa de todos os gastos na compra do imovel.