Como calcular a parcela do financiamento imobiliario

Saber calcular a parcela do financiamento antes de ir ao banco coloca voce em posicao de negociacao. Voce consegue comparar propostas, entender o que cada numero significa e evitar surpresas desagradaveis. Neste tutorial, voce aprende os calculos dos dois sistemas mais usados no Brasil.

Os dois sistemas de amortizacao

O financiamento imobiliario no Brasil usa principalmente dois sistemas:

Sistema	Parcela	Caracteristica
SAC (Sistema de Amortizacao Constante)	Decrescente	Amortizacao fixa, juros caem
Price (Tabela Price)	Constante (fixa)	Amortizacao cresce, juros caem

Em ambos os casos, a parcela inclui: amortizacao + juros + seguros (MIP e DFI) + taxa de administracao.

Calculando no sistema SAC

No SAC, a amortizacao mensal e constante — sempre o mesmo valor ao longo do financiamento:

Amortizacao mensal = Valor financiado / Numero de parcelas

Os juros diminuem porque incidem sobre o saldo devedor, que cai a cada mes.

Exemplo SAC:

• Valor financiado: R$500.000
• Prazo: 360 meses (30 anos)
• Taxa mensal: 0,75% (taxa de 9% ao ano)

Amortizacao mensal = R$500.000 / 360 = R$1.388,89

Juros do 1o mes = R$500.000 x 0,75% = R$3.750,00
Parcela 1 = R$1.388,89 + R$3.750,00 = R$5.138,89

Juros do 2o mes = (R$500.000 - R$1.388,89) x 0,75% = R$3.739,58
Parcela 2 = R$1.388,89 + R$3.739,58 = R$5.128,47

A parcela diminui a cada mes. A ultima parcela sera bem mais baixa que a primeira.

Calculando no sistema Price

No Price, a parcela e constante. O calculo usa a formula da anuidade:

PMT = PV x [i x (1+i)^n] / [(1+i)^n - 1]

Onde:

• PMT = valor da parcela fixa
• PV = valor financiado (Present Value)
• i = taxa de juros mensal
• n = numero de parcelas

Exemplo Price (mesmos dados):

i = 0,75% = 0,0075
n = 360
PV = R$500.000

PMT = R$500.000 x [0,0075 x (1,0075)^360] / [(1,0075)^360 - 1]
PMT = R$500.000 x [0,0075 x 14,73] / [14,73 - 1]
PMT = R$500.000 x 0,1105 / 13,73
PMT = R$500.000 x 0,008045
PMT ≈ R$4.022,50

A parcela e fixa em R$4.022,50 durante todo o prazo (excluindo seguros e TR).

Comparando SAC e Price no mesmo exemplo

Mes	Parcela SAC	Parcela Price
1	R$5.138,89	R$4.022,50
60	R$4.346,53	R$4.022,50
120	R$3.554,17	R$4.022,50
180	R$2.761,81	R$4.022,50
240	R$1.969,44	R$4.022,50
360	R$1.399,39	R$4.022,50

Total pago em SAC: R$1.169.600 (aprox.) Total pago em Price: R$1.448.100 (aprox.) Diferenca: o SAC economiza cerca de R$278.500 em 30 anos no total de juros pagos.

Adicionando os seguros obrigatorios

Os seguros MIP e DFI sao obrigatorios no financiamento imobiliario e devem ser somados a parcela:

MIP (Morte e Invalidez Permanente):

• Percentual sobre o saldo devedor (varia com idade)
• Estimativa para 35-40 anos: 0,022% ao mes sobre saldo devedor

DFI (Danos Fisicos ao Imovel):

• Estimativa: 0,006% ao mes sobre saldo devedor

Calculando para o 1o mes (saldo de R$500.000, mutuario de 38 anos):

• MIP: R$500.000 x 0,022% = R$110,00
• DFI: R$500.000 x 0,006% = R$30,00
• Total seguros: R$140,00

Parcela SAC com seguros (1o mes): R$5.138,89 + R$140,00 = R$5.278,89 Parcela Price com seguros: R$4.022,50 + R$140,00 = R$4.162,50

Taxa Referencial (TR) e correcao das parcelas

A maioria dos financiamentos imobiliarios tem correcao pela TR (Taxa Referencial). Quando a TR esta em zero (como ocorreu por longos periodos), as parcelas nao sobem. Quando a TR sobe, as parcelas e o saldo devedor sao corrigidos.

Fique atento: o banco informa a taxa de juros nominal, mas a prestacao efetiva inclui a TR + juros + seguros.

Use a calculadora para comparar

Os calculos acima sao aproximados e desconsideram variantes como IOF, taxa de administracao e variacao da TR. Para obter os valores exatos do seu financiamento, use a Calculadora SAC vs Price — ela gera a tabela completa das 360 parcelas com todos os componentes, mostrando exatamente quanto voce pagara em cada sistema.